Jan Steenlaan 4 Veenendaal
Home » Jan Steenlaan 4 Veenendaal

Update 23 mei 2022

Vraag en antwoord herontwikkeling Jan Steenlaan 4

In vervolg op onze uitnodiging per brief tot het stellen van vragen en het plaatsen van opmerkingen omtrent de beoogde herontwikkeling van de Jan Steenlaan 4, doet het ons een genoegen u hiermee alle vragen van geïnteresseerden en belanghebbenden aangevuld met onze antwoorden te delen.

Zoals u ongetwijfeld weet bestaat er een groot woningtekort, ook in Veenendaal. Voor het Franse Gat betekent dat er de komende jaren zeer ingrijpende revitalisatie en vernieuwingen zullen plaatsvinden. Gemeente zet daarbij in op verstedelijking van het gebied. Dat betekent naast renovatie van woningen ook het verdichten van de huidige bebouwing, ofwel het toevoegen van duurzame woningen aan de bestaande woningvoorraad. Er is een grote behoefte aan kleinere energiezuinige koopappartementen voor starters en senioren. In samenwerking met de gemeente Veenendaal is Real Est8 voor de Jan Steenlaan 4 gekomen tot een plan dat daarin voorziet.

De ontwikkeling van het oude schoolgebouw en het huidige onderkomen van De Kleine Beurs op de Jan Steenlaan 4, zal leiden tot de bouw van circa 24 appartementen. Het plan wordt uiterst duurzaam en natuurinclusief gebouwd, daarbij optimaal rekening houdend met mens, natuur en milieu. Met de realisatie van de appartementen worden er woningtypen geïntroduceerd die binnen het Franse Gat nog niet bestaan en ruimte bieden aan starters en senioren. Niet alleen bedoeld voor mensen van buiten de wijk, maar vooral ook voor geïnteresseerden vanuit het Franse Gat.

Een overzicht van alle vragen die wij mochten ontvangen en de antwoorden hierop:

V: Wie is Real Est8? Ik kan op internet niets over jullie vinden.
A: Real Est8 is een gezamenlijke onderneming van Lx Real Estate (www.lxre.nl) en Schoeman holding (www.schoeman.nl), waarin duurzame ontwikkelingen plaatsvinden. Momenteel werken we met een reclamebureau hard aan een nieuwe naam en huisstijl, waardoor de vorige website offline is.

LxRE is een in Barendrecht gevestigde projectontwikkelaar met een lange staat van dienst op het gebied van de ontwikkeling van woningen, appartementen, bedrijfsonroerend goed en recreatief vastgoed. Schoeman holding is een onderneming die sinds 1969 bestaat en haar wortels in Veenendaal heeft. Misschien kent u Schoeman makelaars nog, destijds met vestigingen op de Vendelier en de Hoogstraat, inmiddels gevestigd in Amsterdam. De verschillende bedrijfsonderdelen houden zich bezig met vastgoedadvies in de breedste zin van het woord.

V: Wat is jullie binding met Veenendaal/de plek van de ontwikkeling?
A: Marnix Schoeman is eigenaar van Schoeman holding. Hij is geboren in Rhenen en getogen in Veenendaal. Zoals u wellicht weet is het gebouw voor de bestaande invulling in het verleden in gebruik geweest als achtereenvolgens school, lokale radio omroep en huiswerkbegeleidingsinstituut. Marnix heeft in zijn jeugd nog in het gebouw voor de lokale radio omroep het nieuws gelezen. Bovendien kent hij de eigenaar van het studiecentrum van vroeger. Hij heeft tijdens zijn tijd op CLV nog gebruik gemaakt van de diensten van meneer De Vries van ABC Huiswerkbegeleiding.

V: Wat gebeurt er met het speeltuintje?
A: Het speeltuintje op de hoek van de Jan Vermeerstraat en de Jan Steenlaan zal voor een groot deel blijven bestaan en wordt heringericht. Er wordt gezorgd voor een veilige speelplek die voldoet aan de door de gemeente gestelde normen.

V: Hoe zit het met inkijk in mijn tuin of slaapkamer?
A: Bij de ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met eisen en voorschriften die gelden op het gebied van privacy. Dat betekent bijvoorbeeld dat er een minimale afstand geldt voor het plaatsen van raamopeningen die recht uitkijken op bestaande raamopeningen. Wij zullen voldoen aan alle voorschriften en houden optimaal rekening met de indeling van de appartementen. De bewoners van de appartementen zullen immers ook waarde hechten aan hun privacy.

V: De entree van de parkeerplaatsen wordt gedeeltelijk over het huidige speelterrein gerealiseerd. Wat betekent dat voor de veiligheid van mijn kind als hij naar het speelterrein gaat?
A: Het plan bevindt zich in een 30 kilometer zone en op het parkeerterrein wordt stapvoets gereden. Gekeken wordt of een gedeelte van de parkeerplaatsen zelfs kan worden ingericht als speelterrein met speciale belijning, zodat kinderen gebruik kunnen maken van deze plaatsen als er geen auto’s staan. In ieder geval heeft de veiligheid van bestaande en nieuwe bewoners, jong en oud, prioriteit.

V: Ik parkeer mijn auto altijd voor de deur. De parkeerplaatsen blijven toch wel bestaan?
A: De voor het plan benodigde extra parkeerplaatsen zullen binnen het plangebied, zoveel als mogelijk op eigen terrein worden opgelost. Dat zal met name op het achter terrein zijn. Er wordt geen parkeergarage gemaakt. Het gebruik van de appartementen gaat niet ten koste van het aantal parkeerplaatsen in het openbare gebied.

V: Wat gebeurt er met De Kleine Beurs?
A: Het huidige gebruik van de voormalige school is van tijdelijke aard geweest. De exploitant van De Kleine Beurs heeft aangegeven het gebruik nog even te willen voortzetten totdat we aan kunnen vangen met de bouw, maar geeft ook aan dat hij hiermee – mede gezien zijn leeftijd - uiteindelijk wenst te stoppen. We zullen met Patrimonium Woonservice en de gemeente in contact treden en deze wens vanuit de buurt kenbaar maken, zodat deze meegenomen kan worden in de plannen voor het Franse Gat.

V: Waarom zijn wij als bewoners niet eerder betrokken bij het maken van de plannen voor deze plek?
A: Hoewel de huidige wetgeving hierin nog niet voorziet, heeft de gemeente Veenendaal als onderdeel van haar medewerking aan het plan al wel voorgeschreven dat er een omgevingsdialoog wordt gestart. Die volgt op jarenlange voorbereiding en ontwikkeling. Zo is er intensief met de gemeente Veenendaal samengewerkt, hetgeen heeft geleid tot het stellen van de kaders voor de ontwikkeling.

Daarnaast is er afstemming geweest met  Patrimonium, de eigenaar van alle naastgelegen woningen.  De opmerkingen/vragen die wij meekrijgen vanuit deze omgevingsdialoog zullen wij wel degelijk meenemen in de verdere uitwerking van het plan binnen de gestelde voorwaarden.

V: Waarom zijn de plannen zo vaag?
A: We hadden bij nader inzien duidelijker moeten zijn over de status van de plannen. Die zijn namelijk nog niet definitief. Daarom is de omgevingsdialoog nu gestart en kunnen er nog aanpassingen plaatsvinden.

V: Waar en wanneer kunnen belanghebbenden reageren op het bestemmingsplan?
A: Het ontwerpbestemmingsplan wordt op dit moment samen met de gemeente Veenendaal opgesteld. Zodra dit gereed is, zal het voor iedereen beschikbaar worden gemaakt, waarna u een ruime termijn (6 weken) heeft om inhoudelijk op het plan te reageren. Bekendmaking vindt plaats via de gemeente Veenendaal, maar u kunt ook via www.ruimtelijkeplannen.nl een alert instellen, waardoor u automatisch op de hoogte gesteld kunt worden van plannen die worden gepubliceerd binnen de door u geselecteerde gebieden.

V: Het lijkt een duurzaam gebouw te worden. Waar worden de warmtepompen geplaatst en wat voor lawaai zullen die produceren?
A: Het klopt dat we een uiterst duurzaam, natuurinclusief gebouw zullen gaan maken. Naast warmtepompen zullen er bijvoorbeeld ook zonnepanelen en groene daken die de waterberging ondersteunen worden gerealiseerd. De locatie en uitvoering van de warmtepompen zal in de verdere uitwerking van het plan worden bepaald. De ontwikkeling van warmtepompen gaat snel en de eventuele overlast die ervaren kan worden, wordt snel teruggedrongen. Het ligt echter voor de hand dat de warmtepompen op een dusdanige plek worden geplaatst (bijvoorbeeld op het dak), waarbij er geen sprake zal zijn van geluidsoverlast.

V: Welke eenpersoonshuishoudens/doelgroepen willen jullie je op richten?
A: Zoals aangegeven richten wij ons op starters en senioren en de appartementen zullen in eerste instantie particulier worden verkocht. Met name onder deze doelgroepen is er een grote vraag naar kwalitatief hoogwaardige en duurzame appartementen.

V: Bestaat de mogelijkheid dat de woningen worden verkocht/verhuurd aan een (zorg)instelling?
A: Wij richten ons in eerste instantie op de verkoop aan particuliere  eigenaren. De bestemming zal ook veranderen naar “Wonen”, waarmee de invulling aan een instelling niet binnen de beoogde bestemming zou passen.

V: Waarom is voor dit ontwerp gekozen? Het lijkt vreemd om aan de zijde van de Frans Halslaan maar 3 lagen te bouwen, terwijl daar al sprake is van hoogbouw.
A: Strikt genomen is er geen sprake van hoogbouw, maar inderdaad wel van hoger bouwen. De gemeente heeft ambities om het gebied stedelijker te bebouwen, waaruit volgt dat er ook in de hoogte wordt gebouwd. Ons schetsontwerp volgt mede uit de vele ontwerpgesprekken, die in samenspraak met de stedenbouwkundige van de gemeente hebben plaatsgehad. Het uiteindelijke resultaat is daarmee een samengaan van de wensen van de gemeente op stedenbouwkundig vlak en de eisen op het gebied van haalbaarheid van het plan en de betaalbaarheid van de appartementen.

Voor de plannen in het gebied, verwijzen wij u graag naar de gemeente Veenendaal en Patrimonium Woonservice die bij deze grote opdracht van vernieuwing van het Franse Gat samenwerken en de plannen maken.

V: Hoe worden bewoners gecompenseerd voor het veranderende uitzicht?
A: De huidige bewoners krijgen een hoogwaardig gebouw met veel groen dat een bijdrage zal leveren aan de duurzaamheids- en woningopgave waar we als samenleving voor staan. We realiseren ons dat de verandering wennen zal zijn en aanpassing zal vergen. Het complex zal echter ook voorzien in de enorme behoefte aan betaalbare woningen, zodat er ook voor mensen die nu geen geschikte plek kunnen vinden, plaats is. Bewoners die op een ieders eigen manier een bijdrage zullen leveren aan de buurt en de leefbaarheid in het Franse Gat.

V: Hoe wordt met de eventuele overlast tijdens de bouw van het gebouw?
A: Wij zullen werken met een aannemer die niet alleen werkt binnen gestelde geluidsnormen, maar ook rekening houdt met omwonenden en ervoor zal zorgen dat u steeds geïnformeerd blijft over de voortgang en de eventuele momenten waarop overlast te verwachten is. Tevens zal er een telefoonnummer beschikbaar zijn van de verantwoordelijk uitvoerder, zodat u de eventuele overlast kunt melden en hierop actie kan worden ondernomen. Ongetwijfeld zal er op enig ogenblik overlast ervaren worden. Op die momenten zullen wij als goede buur met elkaar in gesprek blijven en steeds zoeken naar oplossingen die voor iedereen werkbaar zijn en recht doen aan ieders belang.

Jan Steenlaan 4

De locatie Jan Steenlaan 4 te Veenendaal is momenteel bebouwd met een gebouw dat in het verleden dienst deed als schoolgebouw. Het gebouw is niet meer functioneel en voldoet niet aan de huidige duurzaamheidseisen. Initiatiefnemer Real Est8 BV is van plan om op deze locatie een woningbouwontwikkeling te realiseren. Daarover is Real Est8 sinds 2019 in afstemming met de gemeente Veenendaal om te komen tot de gewenste invulling van de locatie op stedenbouwkundig en programmatisch gebied. Gemeente en initiatiefnemer zijn gekomen tot een concept plan dat uit gaat van de realisatie van circa 23 appartementen voor met name 1 persoonshuishoudens.

Het plan

Het beoogde gebouw aan de Jan Steenlaan 4 bestaat uit een appartementenvolume over verschillende bouwlagen. Richting de Frans Halslaan heeft het complex 3 bouwlagen, richting de Jan Steenlaan zijn 4 bouwlagen voorzien en op de hoek van de Jan Steenlaan en Frans Halslaan heeft het complex 5 bouwlagen. De parkeerplaatsen aan de Jan Steenlaan blijven grotendeels behouden. De nieuw te realiseren extra parkeerplaatsen zijn geclusterd aan de noordkant van de project locatie en worden ontsloten middels de Jan Vermeerstraat. Het uitgangspunt is om zoveel als mogelijk bestaande bomen intact te houden en groen rondom het gebouw als erfafscheiding richting de bestaande bebouwing toe te voegen. De appartementen worden gasloos en duurzaam gerealiseerd. De appartementen worden bijvoorbeeld o.a. voorzien van een warmtepomp, zonnepanelen, hoogwaardige isolatie en groene daken t.b.v. opvang en berging van regenwater.

Deze beelden zijn slechts een conceptversie, waaraan geen rechten kunnen worden verleend.

Ruimtelijke procedure

De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan. Daarom zal er, om de toekomstige ontwikkeling mogelijk te maken, een bestemmingsplanwijziging moeten worden doorgevoerd. Hiervoor zijn er in de afgelopen maanden in en rondom het plangebied diverse onderzoeken uitgevoerd in samenspraak met de gemeente Veenendaal. Momenteel wordt door gemeente Veenendaal het concept ontwerpbestemmingsplan verder uitgewerkt.

Planning

De (streef)planning die hierbij in acht wordt genomen, is als volgt:

Q1/Q2 2022

Afstemming omgeving

Optimalisatie ontwerp

Q3/Q4 2022

Publicatie ontwerp bestemmingsplan

Beoordeling zienswijzen en evt. aanpassingen ontwerp

Q1 2023

Q2 2023

Vaststelling bestemmingsplan

Bestemmingsplan onherroepelijk

Veel gestelde vragen

Wat wordt er met mijn persoonsgegevens gedaan?

Uw persoonsgegevens worden uitsluitend gebruikt om met u in contact te komen en te communiceren betreffende de beoogde ontwikkeling waarop u heeft gereageerd. Uw persoonsgegevens zijn alleen voor intern gebruik en worden niet gedeeld.

Wanneer kan ik een reactie verwachten?

Binnen drie weken na de sluitingsdatum van de reactieperiode ontvangt u een reactie op uw vraag en/of opmerking(en). Dit kan door middel van een collectieve reactie op de website of persoonlijk per e-mail of telefoon.

Wat wordt er met mijn vraag of opmerking gedaan?

Uw reactie en/of opmerking(en) worden zorgvuldig bekeken en meegenomen in het ontwikkelproces. U zult binnen drie weken na de sluitingsdatum van de reactieperiode een reactie ontvangen.

Hoe kan ik met jullie in contact komen?

U kunt via het reactieformulier met ons in contact komen. U kunt het gewenste contact daar aangeven.

Wie is de initiatiefnemer van deze website?

Lx Real Estate is de initiatiefnemer van de website en ondersteunt diverse projectontwikkelaars en bouwbedrijven in ontwikkelprocessen.